Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 апреля 2020 г. № 14016-НС/07 О договоре участия в долевом строительстве

ПАМЯТКА

владельцу государственного жилищного сертификата

Государственный жилищный сертификат (далее – сертификат) является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты (жилищной субсидии, субсидии) для приобретения жилого помещения (далее – социальная выплата).

Срок действия сертификата исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате, и составляет:

• для владельца сертификата (в целях представления в кредитную организацию, участвующую в реализации мероприятий, для открытия счета – 3 месяца. В Республике Крым владельцы сертификата обращаются в АО «Генбанк» (далее – банк);
• для банка (в целях представления владельцем сертификата документов, необходимых для оплаты приобретаемого жилого помещения) – 7 месяцев.

Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов.

1. Заключение договора банковского счета

и открытие банковского счета

1.1. Социальная выплата предоставляется в безналичной форме путем перечисления средств из федерального бюджета на индивидуальный блокированный целевой счет (далее – ИБЦ-счет), открытый на имя владельца сертификата.

1.2. Сертификат сдается владельцем в течение 3 месяцев с даты выдачи сертификата в банк по месту проживания или приобретения жилого помещения для заключения договора банковского счета и открытия ИБЦ-счета.

Перечень отделений банка, уполномоченных на прием и работу с сертификатами, размещен на Интернет-сайте www.pvgo.ru (раздел «Контакты»).

1.3. Сертификат, представленный в банк по истечении 3-месячного срока с даты его выдачи, банком не принимается.

1.4. Банк при открытии ИБЦ-счета проверяет соответствие данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца сертификата, а также своевременность представления сертификата в банк, после чего заключает с ним договор банковского счета и открывает ИБЦ-счет на имя владельца сертификата.

Важно: ИБЦ-счет открывается только на владельца сертификата.

1.5. В случае выявления несоответствия данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в представленных документах, истечения 3-месячного срока с даты выдачи сертификата, а также наличия на сертификате помарок/исправлений, отсутствия одного из реквизитов (серия, номер, дата выдачи или органа выдавшего сертификат) банк возвращает сертификат владельцу, ИБЦ-счет не открывается.

Если в сертификате неверно указаны паспортные данные, фамилия, имя, отчество, год рождения именного владельца или членов семьи, указанных на сертификате, клиенту необходимо лично обратиться в орган, выдавший сертификат для уведомления.

1.6. В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания ИБЦ-счета, порядок взаимоотношений банка и владельца сертификата, на имя которого открыт ИБЦ-счет.  

В указанном договоре банку может быть предоставлено право на перечисление поступивших на ИБЦ-счет распорядителя ИБЦ-счета средств в счет оплаты договора (договоров), явившегося (явившихся) основанием для государственной регистрации права на приобретаемое жилое помещение (жилые помещения).

1.7. Открытие и обслуживание ИБЦ-счета осуществляется за счет средств распорядителя ИБЦ-счета.

1.8. Договор банковского счета заключается на срок, оставшийся до истечения срока действия сертификата. Бланк сертификата сдается в банк при заключении договора банковского счета и обратно не возвращается.

2. Порядок приобретения жилого помещения

2.1. Владелец сертификата имеет право приобрести жилое помещение (жилые помещения) как на первичном (если строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию и на руках у клиента имеется выписка о регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости), так и на вторичном рынках жилья у физических и юридических лиц (в том числе индивидуальный жилой дом или его часть), отвечающее требованиям, установленным статьями 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в том числе в сельской местности (с учетом надворных построек, при условии, что указанные постройки улучшают жилищные условия).

2.2. Владелец сертификата с использованием средств социальной выплаты может приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, объектом долевого строительства по которому является жилое помещение в многоквартирном доме либо в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (договору об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома либо жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, объектом долевого строительства по которому является жилое помещение в многоквартирном доме либо жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), отвечающему требованиям, предъявляемым к такому договору Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – договор участия в долевом строительстве).

Важно: Приобретение жилого помещения (жилых помещений) может осуществляться путем заключения договора (договоров) купли-продажи жилого помещения либо договора (договоров) участия в долевом строительстве, предусматривающего уплату цены такого договора (договоров) на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

2.3. Распорядитель ИБЦ-счета предоставляет в банк при приобретении жилого помещения (жилых помещений) по договору (договорам) участия в долевом строительстве договор (договоры) участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, а также кредитный договор (договор займа) о предоставлении денежных средств на приобретение жилого помещения (жилых помещений) в случаях уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) на приобретение жилого помещения (жилых помещений и погашения основного долга (части основного долга) и уплаты начисленных процентов на дату представления в банк документов.

2.4. В договоре купли-продажи жилого помещения (договоре участия в долевом строительстве, кредитном договоре (договоре займа) о предоставлении денежных средств на приобретение жилого помещения (жилых помещений) должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и ИБС-счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого на основании договора купли-продажи жилого помещения (договора участия в долевом строительстве), либо по погашению основного долга (части основного долга) и уплате процентов по ипотечному кредиту (займу) на приобретение жилого помещения (жилых помещений).

2.5. Владелец сертификата имеет право приобрести жилое помещение в пределах выделенной ему социальной выплаты с использованием собственных и (или) заемных (кредитных) средств, а также средств (части средств) материнского (семейного) капитала.

Владелец сертификата имеет право приобрести долю жилого помещения, если данная доля изолирована, имеет отдельный вход-выход, ей присвоен статус комнаты/квартиры, в договоре купли-продажи прописаны данные номера(-ов) комнаты(-т) и ее (их) площадь.

2.6. Невозможна оплата средствами социальной выплаты жилого строения, т.е. садовый земельный участок и возведенные на данном участке жилые строения предназначены лишь для отдыха гражданина. Жилой дом предназначен для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Важно: жилое строение и жилой дом различаются по целям использования.

2.7. Согласно пункту 54 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы «Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153, установлена возможность приобретения жилого помещения с использованием собственных средств граждан, не указанных в сертификате. Жилое помещение должно приобретаться целиком, быть оформлено в общую собственность, при этом часть денежных средств, за счет которых приобретается жилое помещение, оплачивается собственными средствами граждан, не указанных в сертификате.

2.8. Для оплаты приобретаемого жилья в течение срока действия договора банковского счета (т.е. срока действия сертификата) необходимо представить в банк по месту проживания или по месту приобретения жилья:

• договор банковского счета;
• договор на жилое помещение (договор купли-продажи жилого помещения);
• выписку (выписки) из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на приобретаемое владельцем сертификата и членами его семьи жилое помещение (жилые помещения);

2.9. При использовании социальной выплаты:

• для первоначального взноса ипотечного кредита (займа) на приобретение жилого помещения (жилых помещений);
• для погашения основного долга (части основного долга) и уплаты начисленных процентов по ипотечному кредиту (займу) на приобретение жилого помещения (жилых помещений), обязательство по которому возникло после выдачи гражданину сертификата дополнительно к документам указанным в п.2.8. предъявляется:

• кредитный договор (договор займа) о предоставлении денежных средств на приобретение жилого помещения (жилых помещений), с указанием, что погашение основного долга (части основного долга) и уплата процентов по ипотечному кредиту (займу) на приобретение жилого помещения (жилых помещений), будет осуществляться за счет социальной выплаты, удостоверяемой сертификатом с указанием его реквизитов (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат), а также с указанием ИБЦ-счета, с которого будут осуществляться операции по погашению основного долга и уплате процентов по указанному ипотечному кредиту (займу);
• справка о ссудной задолженности на текущую дату с указанием точного назначения платежа и реквизитов для перечисления. (для погашения основного долга (части основного долга) и уплаты начисленных процентов по ипотечному кредиту (займу) на приобретение жилого помещения (жилых помещений).

2.10. Оригиналы документов, хранятся в банке до перечисления средств лицу (лицам), указанному в договоре купли-продажи, или до принятия решения об отказе от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю ИБЦ-счета.

2.11. Не допускается использование социальной выплаты:

• на уплату штрафов;
• комиссий;
• пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу);
• использование нотариального обязательства, при направлении средств социальной выплаты на погашение кредита/займа.

В договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, наименование уполномоченной организации, выдавшей сертификат) и ИБЦ-счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения, приобретаемого на основании договора купли-продажи, а также реквизиты банковского счета продавца(-ов).

2.12. В случае если стоимость приобретаемого жилого помещения превышает размер социальной выплаты, указанный в сертификате, в договоре на жилое помещение определяется порядок уплаты недостающей суммы.

2.13. При приобретении двух и более жилых помещений договоры на жилое помещение и выписки из Единого государственного реестра недвижимости должны представляться в банк одновременно.

2.14. Банк осуществляет проверку документов в течение 3-х рабочих дней с даты их получения принимает договор купли-продажи для оплаты при положительном результате проверки.

2.15. Допускается принятие договора купли-продажи для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера социальной выплаты, указанного в сертификате.

Разница между размером стоимости приобретаемого жилого помещения и социальной выплаты, указанной в сертификате, не выплачивается.

2.16. Решение об отказе в приеме договора купли-продажи для оплаты или об отказе от его оплаты выдается банком в письменной форме в течение 3 рабочих дней с даты получения документов, с указанием причин отказа. Документы, сданные в банк для проверки, возвращаются распорядителю ИБЦ-счета.

2.17. Допускается оплата за счет и в пределах средств выделенной социальной выплаты услуг по подбору жилого помещения и оформлению правоустанавливающих документов, если требования по оплате указанных услуг предусмотрены в договоре купли-продажи.

3. Договор на жилое помещение

3.1. Для составления договора на жилое помещение следует обратиться в риэлтерскую компанию, к нотариусу, в юридическую фирму, либо составить самостоятельно. Продавец жилья должен обладать правом собственности на это жилье. При заключении договора на жилое помещение от продавца истребуют следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на отчуждаемое жилье.
2. Документы, удостоверяющие личность и подтверждающие правоспособность продавца.
3. Справки жилищно-коммунальных органов об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
4. Справку об уплате налога с имущества, а также справку по отсутствию задолженности по оплате налога с имущества, находящегося в собственности (если отчуждаемое жилье приобретено в собственность в порядке дарения или наследования).
5. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
6. Выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.
7. Справку Бюро технической инвентаризации о стоимости отчуждаемого жилья, содержащую, в том числе, информацию об отсутствии какого-либо обременения на отчуждаемое имущество.
8. Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки (если на отчуждаемое жилье имеют право несовершеннолетние дети продавца).

3.2. В договоре купли-продажи на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и ИБЦ-счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения, приобретаемого на основании договора на жилое помещение.

3.3. Если стоимость приобретаемого жилого помещения превышает размер социальной выплаты, указанный в сертификате, в договоре определяется порядок уплаты недостающей суммы.

3.4. Договор на жилое помещение до предъявления его в уполномоченное отделение банка должен быть зарегистрирован органом, уполномоченным в данном субъекте Российской Федерации осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2021 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

4. Порядок оплаты по договору на жилое помещение

4.1. Банк в течение одного рабочего дня с даты принятия положительного решения о приеме договора купли-продажи для оплаты направляет в Федеральное казенное учреждение «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ» Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России) заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение.

4.2. ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России проверяет в течение 5 рабочих дней с даты получения заявки банка данные, указанные в заявке банка, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре сертификатов, который формируется на основании сведений органов исполнительной власти субъектов (органов местного самоуправления), осуществляющего оформление и выдачу сертификатов.

4.3. При несоответствии данных, указанных в заявке банка, данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов, перечисление средств социальной выплаты не производится, о чем ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России уведомляет банк. В случае соответствия данных заявки банка сведениям единого реестра выданных сертификатов ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России представляет в территориальный орган Федерального казначейства платежные поручения, в которых указываются номер и дата заявки банка, и заявка банка.

4.4. После проверки территориальным органом Федерального казначейства платежных поручений заявка банка возвращается в ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России. При несоответствии данных, указанных в платежном поручении, данным, содержащимся в заявке банка, платежное поручение подлежит возврату ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России без исполнения, а при их соответствии территориальный орган Федерального казначейства санкционирует кассовый расход ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России средств федерального бюджета, предусмотренных сертификатом.

5. Действия с сертификатом через доверенных лиц

В соответствии со статьями 182 и 185 Гражданского кодекса Российской Федерации владелец сертификата на совершение всех необходимых действий по приобретению жилья может уполномочить доверенное лицо. При этом доверенность должна быть не генеральная, а специальная, т.е. каждое действие, на которое уполномочивается поверенный, должно быть записано в доверенности, например:

1. право сдачи сертификата в уполномоченный банк;
2. право на открытие договора банковского счета на имя владельца сертификата;
3. право на заключение от имени владельца сертификата и членов его семьи договора на жилое помещение;
4. право регистрации договора на жилое помещение и возникших по нему прав собственности в органе, уполномоченном осуществлять на территории субъекта Российской Федерации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5. право на предъявление договора на жилое помещение и других необходимых для реализации сертификата документов в уполномоченный банк на оплату и получение справки об оплате.

1. Действия с сертификатом, предоставляемых недееспособным гражданам,

от лица которых выступает опекун

В соответствии со статьями 37 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, по которым опекун или попечитель предоставляет интересы своего подопечного:

1. опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства;
2. опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного;
3. опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения – с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Если по сертификату интересы несовершеннолетнего или недееспособного гражданина представляет опекун, назначенный по судебному решению, то в банк должны быть предоставлены следующие документы:

1. Решение суда о признании гражданина недееспособным и о назначении опекуна.
2. Удостоверение опекуна.
3. Постановление от органов опеки и попечительства распоряжаться в банковских учреждениях счетами недееспособного, в том числе на открытие, закрытие банковских счетов, на совершение расходных операций.

7. Действия по продлению срока действия сертификата

По соглашению сторон договор банковского счета может быть продлен в следующих случаях:

1. До истечения срока действия договора банковского счета банк принял договор на жилое помещение для оплаты, но его оплата не произведена.

Срок действия договора банковского счета в данном случае продлевается на
17 (семнадцать) рабочих дней с даты принятия банком договора на жилое помещение для оплаты.

1.  До истечения срока действия договора банковского счета в банк представлена расписка органа регистрации прав о получении им договора на жилое помещение для государственной регистрации прав с указанием сроков оформления государственной регистрации. В дальнейшем документы на оплату должны быть представлены в банкне позднее 2 (двух) рабочих дней с даты истечения срока, предусмотренного в расписке.

Срок действия договора банковского счета в данном случае продлевается до даты, определяемой путем прибавления к дате оформления государственной регистрации прав, указанной в расписке, 19 (девятнадцати) рабочих дней.

В случае если в расписке не указан срок оформления государственной регистрации прав на жилое помещение (жилые помещения), но указан срок приостановления и возобновления государственной регистрации прав, документы на оплату должны быть представлены в банк не позднее 2 (двух) рабочих дней с даты, определяемой путем прибавления к дате возобновления государственной регистрации прав 12 (двенадцати) рабочих дней.

Срок действия договора банковского счета в данном случае продлевается до даты, определяемой путем прибавления к дате возобновления государственной регистрации прав
31 (тридцати одного) рабочего дня.

1.  До истечения срока действия договора банковского счета в банк представлены документы на оплату, по итогам, рассмотрения которых банк принял решение об отказе в приеме договора на жилое помещение для оплаты и возвратил владельцу ИБЦ-счета представленные им документы для устранения причин, препятствующих приему договора на жилое помещение для оплаты. Документы на оплату повторно представляются в банк в течение 1 (одного) месяца с даты принятия банком решения об отказе в приеме договора на жилое помещение для оплаты.

Срок действия договора банковского счета в данном случае продлевается на
1 (один) месяц и 17 (семнадцать) рабочих дней с даты принятия банком решения об отказе в приеме договора на жилое помещение для оплаты (при условии, что на дату принятия банком такого решения до окончания срока действия договора банковского счета остается менее чем 1 (один) месяц и 17 (семнадцать) рабочих дней).